Comprou um imóvel e não registrou? Entenda os riscos do contrato de gaveta e como regularizar

Comprar um imóvel costuma ser a conquista de muitos anos de trabalho, e é natural que, depois de assinar o contrato, pagar o preço e receber as chaves, a pessoa sinta que o assunto está encerrado. Na prática, porém, a documentação muitas vezes fica pela metade: o compromisso de compra e venda nunca chega ao cartório, a escritura não é feita ou tudo se resume a um contrato de gaveta. Surge então a dúvida: isso é um problema? Quais são os riscos e como regularizar?

A resposta direta é: quem não registra não é dono. A propriedade de um imóvel só passa para o comprador com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não acontece, o imóvel continua pertencendo ao vendedor perante todos, e quem pagou por ele fica exposto a penhoras, vendas em duplicidade e disputas de herança. Por outro lado, existem caminhos para resolver a situação, alguns deles feitos diretamente no cartório, sem processo judicial.

Matrícula, escritura e registro: qual a diferença?

São três palavras que costumam ser confundidas, mas cada uma tem um papel próprio na segurança da compra.

• Matrícula é o documento do Cartório de Registro de Imóveis que funciona como a "certidão de nascimento" do imóvel. Ela descreve o bem e reúne, em ordem cronológica, tudo o que acontece com ele: vendas, financiamentos, hipotecas, penhoras e construções.
• Escritura pública é o documento lavrado no Tabelionato de Notas que formaliza a venda. Ela é obrigatória para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, com exceções previstas em lei, como os contratos de financiamento imobiliário, que valem como escritura.
• Registro é o ato final, feito na matrícula, que efetivamente transfere a propriedade. Sem ele, o vendedor continua sendo considerado dono.

Estar com a documentação em ordem também significa que a matrícula corresponde à realidade. Uma casa construída ou ampliada precisa ter a obra averbada, isto é, anotada na matrícula, com o certificado de conclusão de obra emitido pela Prefeitura e a regularidade da obra perante a Receita Federal. Do contrário, o imóvel aparece no cartório como um terreno vazio ou com metragem diferente da real.

O que é o compromisso de compra e venda e por que registrar

O compromisso de compra e venda é o contrato em que vendedor e comprador se obrigam a fazer a venda definitiva no futuro, normalmente quando o preço for quitado. É muito usado em compras parceladas diretamente com o vendedor ou com a construtora. Ele pode ser feito por instrumento particular, mas sozinho não transfere a propriedade.

Quando é registrado na matrícula e não tem cláusula de arrependimento, o compromisso dá ao comprador um direito real à aquisição do imóvel. Direito real é aquele que vale contra qualquer pessoa, e não apenas entre as partes do contrato. Na prática, isso significa que:

• o comprador pode exigir a escritura definitiva do vendedor ou de qualquer pessoa a quem o imóvel tenha sido repassado;
• quem consultar a matrícula saberá que o imóvel já foi prometido a outra pessoa;
• credores do vendedor e eventuais novos compradores não podem ignorar o direito de quem registrou primeiro.

Quais os riscos de não registrar o compromisso na matrícula?

O contrato continua válido entre comprador e vendedor, mas perde força diante de terceiros. Os riscos mais comuns são estes:

• Penhora por dívidas do vendedor. Como o imóvel segue em nome dele, credores podem pedir a sua penhora. O comprador precisará se defender por embargos de terceiro, isto é, uma ação própria de quem não é parte no processo mas teve o bem atingido. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) admite essa defesa mesmo sem registro, mas o comprador terá de provar a compra e o pagamento, e pode até ter de arcar com honorários da outra parte por ter dado causa à penhora ao não registrar.
• Venda em duplicidade ou hipoteca. Um vendedor desonesto pode vender ou dar o mesmo imóvel em garantia a outra pessoa. Entre dois compradores, fica com o imóvel quem registra primeiro. Ao primeiro comprador resta, em regra, cobrar indenização do vendedor.
• Proteção de quem confia na matrícula. A lei determina que situações não lançadas na matrícula não podem ser usadas contra quem adquire o imóvel ou o recebe em garantia confiando no que ela mostra. Em outras palavras, um compromisso guardado na gaveta pode simplesmente não existir para o próximo comprador.
• Falecimento ou divórcio do vendedor. O imóvel entra no inventário ou na partilha dele, e o comprador passa a depender dos herdeiros ou do antigo cônjuge para receber a escritura.
• Imóvel "travado". Sem registro, o comprador não consegue vender com segurança, financiar, dar o imóvel em garantia nem transmitir o imóvel de forma simples aos próprios herdeiros.

Contrato de gaveta: por que ele é tão arriscado

O "contrato de gaveta" é o documento particular de compra e venda que nunca vira escritura nem é registrado. Ele é comum quando o imóvel ainda está financiado em nome do vendedor: o comprador assume as parcelas, mas o banco não participa do negócio.

Além de todos os riscos do compromisso não registrado, o contrato de gaveta traz problemas próprios:

• O banco não reconhece o comprador. No financiamento com alienação fiduciária, a transferência dos direitos depende de concordância expressa do credor.
• Dependência total do vendedor. Para quitar o financiamento, retirar a garantia do banco e assinar a escritura, é preciso que o vendedor esteja vivo, localizável e disposto a colaborar.
• Dívidas e problemas pessoais do vendedor alcançam o imóvel. Execuções, divórcio, falência ou falecimento do vendedor atingem um bem que, formalmente, ainda é dele.
• Prova difícil com o passar dos anos. Recibos se perdem, testemunhas mudam de cidade e, muitas vezes, o contrato nem teve as assinaturas reconhecidas em cartório.

Como regularizar o imóvel?

O caminho depende da situação de cada caso: se o vendedor colabora, se o preço foi quitado, se há uma sequência de contratos ou se alguém faleceu. As principais vias são estas:

Via	Quando costuma caber	Onde é feita
Escritura e registro com o vendedor	Vendedor localizado e de acordo, preço quitado	Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis
Adjudicação compulsória extrajudicial	Há contrato e quitação, mas o vendedor se recusa, sumiu ou faleceu	Registro de Imóveis, com advogado
Adjudicação compulsória judicial	Há conflito ou documentação insuficiente para o cartório	Justiça
Usucapião	Posse longa, mansa e contínua, sem documentação suficiente ou com cadeia de contratos quebrada	Justiça ou Registro de Imóveis
Regularização Fundiária Urbana (Reurb)	Loteamentos e núcleos urbanos informais	Prefeitura e Registro de Imóveis

Quanto aos custos públicos, a regularização envolve o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), os emolumentos, isto é, as taxas do cartório, fixados em tabela estadual, e eventuais custas judiciais. Segundo o Supremo Tribunal Federal (STF), o ITBI só é devido com o registro da transferência da propriedade, e a alíquota é um percentual sobre a base de cálculo, definido pelo Município onde o imóvel está localizado.

O que costuma travar a regularização na prática

Na prática da advocacia imobiliária, os entraves mais comuns são:

• Cadeia de contratos de gaveta: o imóvel passou por várias mãos sem registro, e é preciso comprovar cada uma das transferências ou partir para a usucapião.
• Vendedor falecido sem inventário: antes de transferir o imóvel ao comprador, muitas vezes é necessário abrir o inventário do vendedor.
• Matrícula diferente da realidade: construção não averbada ou metragem divergente exigem retificação, isto é, correção dos dados da matrícula.
• Falta de prova de quitação: sem recibos ou comprovantes bancários, a via extrajudicial pode não ser possível.
• Compra sem consulta prévia: quem compra sem pedir certidões do vendedor e a matrícula atualizada corre mais risco, porque a proteção contra fraude depende de demonstrar que agiu com cautela.

Perguntas frequentes

O contrato de gaveta tem validade?

Tem validade entre as partes, como promessa de compra e venda, mas não transfere a propriedade nem pode ser usado contra terceiros enquanto não for registrado.

Preciso registrar o compromisso para pedir a adjudicação compulsória?

Não. O STJ entende que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso no cartório. O registro, porém, é o que protege o comprador contra terceiros enquanto a escritura não sai.

Pago o IPTU há anos. Isso me torna dono?

Não. O pagamento do IPTU não transfere a propriedade, mas os comprovantes ajudam a demonstrar a posse em uma eventual usucapião.

O imóvel ainda está financiado. Posso registrar a compra?

Em regra, só com a participação do banco, que precisa concordar com a transferência do financiamento ou receber a quitação antes da escritura.

Regularizar é proteger o seu patrimônio

Deixar a documentação do imóvel em ordem não é burocracia: é o que garante que aquilo que você pagou realmente seja seu, perante qualquer pessoa. Quanto antes a regularização é feita, mais simples costuma ser reunir provas e localizar os envolvidos.

Se você tem um imóvel com contrato de gaveta, compromisso não registrado ou documentação incompleta, entre em contato com a nossa equipe para analisar a sua situação e entender qual caminho se aplica ao seu caso.